OSB’lerde Arsa Tahsisi Hakları

OSB’lerde Arsa Tahsisi’nin, OSB Kanunu’nun 18’inci maddesinin birinci fıkrasında yönetmelik hükümlerine göre müteşebbis heyet veya genel kurulun belirleyeceği prensipler çerçevesinde yönetim kurulu tarafından yapılacağı hükme bağlanmıştır. OSB’lerde Arsa Tahsisi hakkı tahsis; bir şeyi bir kimseye ya da bir yere ayırma yahut bir nesneyi örneğin taşınır veya taşınmaz bir eşyayı, maddi veya gayri maddi hakkı bir kişiye ayırma ve yani özgüleme işlemidir. OSB’lerde Arsa Tahsisi parselasyon planı sonucunda oluşan arsa vasıflı parselin, katılımcı olma şartlarını taşıyan gerçek veya tüzel kişiye tahsis işlemi de, bu anlamda bir özgüleme işlemidir. Bu özgüleme işlemiyle OSB ile hak sahibi katılımcı arasında kurucu bir ilişki doğmaktadır.

Bu kurucu ilişkinin hangi usul ve esaslar çerçevesinde kurulacağı ise OSB Uygulama Yönetmeliği (OSBUY)’nin 55’inci maddesiyle düzenlenmiştir. Maddenin 1. fıkrasında; “Arsa tahsisleri, onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmış alanlarda müteşebbis heyet veya genel kurulun belirlediği prensipler çerçevesinde yönetim kurulu tarafından yapılır. Ancak onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmamış alanlarda; altyapının tamamlanmamış olmasına rağmen 60’ıncı maddede belirtilen sürelere de uyulacağına ilişkin muvafakat alınması koşuluyla arsa tahsisi yapılabilir.” kuralına yer verilmiştir. Buna göre; kural olarak OSB’lerde arsa tahsisi onaylı parselasyon planına göre alt yapısı tamamlanmış alanlarda yapılır. Altyapısı tamamlanmamış alanlarda da Yönetmeliğin 60. maddesinde belirtilen sürelere uyulacağına ilişkin muvafakat alınması şartıyla arsa tahsisi yapılabilir. Yani katılımcının arsa tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde “yapı ruhsatı”, yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde ise “işyeri açma ve çalışma ruhsatı” alacağını muvafakat etmesi gerekiyor.

Altyapı yatırımları tamamlanmadan arsa tahsisi yapılabilmesinin diğer önemli bir şartı da OSB parselasyon planının onaylanmış olmasıdır. Altyapı yatırımları tamamlanmadan önce tahsis yapılabilmesi için tahsis talebinde bulunan gerçek veya tüzel kişinin maddede belirtilen sürelerde ruhsatları alacağını, yani yatırımını tamamlayarak üretime geçeceğini taahhüt etmesi gerekiyor. Hemen belirtmek gerekir ki maddede geçen “muvafakat” sözcüğünün tercih edilmesi isabetli olmamıştır.

Muvafakat; razı olma, uygun bulma, olur verme veya icazet verme anlamına gelmektedir. Hâlbuki burada amaç; katılımcının bu sürelere uyacağını OSB’ye karşı taahhüt etmesi ve yükümlülük altına girmesidir. Açıklanan gerekçeyle “… muvafakat…” ibaresinin, “… taahhütname …” şeklinde değiştirilmesi uygun olacaktır. Taahhütnamenin yazılı olacağı kesin olmakla birlikte, bu taahhütnamenin içeriğine ve şekline yönelik bir düzenleme mevcut değildir.

Taahhütname, arsa tahsis sözleşmesi içeriğinde yer alabileceği gibi, ayrıca da verilebilir. Noterden de verilebilir, ancak bu zorunlu değildir. Önceki Yönetmeliğe göre; OSB parselasyon planı onaylanmadan ve/veya altyapısı tamamlanmadan, dolayısıyla yapılaşmaya uygun parsel teslimi yapılmadan katılıcımdan yapı ruhsatı alması ve tesisini inşa etmesi bekleniyordu. Sonra da verilen ek sürelere rağmen katılımcı ruhsatları alamadığı için ya tahsis hakkını iade ediyordu veya OSB yönetimleri tahsis hakkını iptal ediyordu. OSB hukuku alanında, yargıya intikal eden uyuşmazlıkların önemli bir kısmını tahsis hakkının iptalinden doğan uyuşmazlıklar oluşturuyor. Yapılan yeni düzenleme ile yapı ruhsatı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alma sürelerine uyacağını taahhüt eden katılımcıya, tahsis yapılması suretiyle henüz altyapısını tamamlamamış olan OSB’lerin kamulaştırma ve altyapı yatırımları için finansman sağlaması, tahsis iadesinden ve iptalinden doğan haksızlıkların önlenmesi amaçlanmıştır.

Arsa tahsisinin nasıl yapılacağı aynı maddenin 3.fıkrasında ayrıntılı açıklanmıştır. Fıkra; “Arsa tahsis talebinde bulunan gerçek veya tüzel kişiler OSB’ye yazılı olarak başvururlar. Tahsis talepleri 30 gün içerisinde sonuçlandırılır. Ret edilen talepler gerekçeli ve yazılı olarak Bakanlığa ve talep sahibine en geç 15 gün içerisinde bildirilir. Taleplerin uygun bulunması halinde, başvuru tarihindeki parsel tahsis fiyatı esas alınır ve yatırımın ihtiyaç duyduğu alan büyüklüğüne göre parsel tahsis edilerek ilgililere yazılı olarak bildirilir. Arsa tahsisi, yönetim kurulunun tahsis kararını müteakip OSB tarafından 10 iş günü içerisinde ilgililere yazılı olarak bildirilir ve tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde tip arsa tahsis sözleşmesinin imzalanması ile kesinleşir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde talep sahibince sözleşme imzalanmaması durumunda tahsis kararı geçersiz sayılır.” şeklinde düzenlenmiş, arsa tahsisi talebinde bulunan kişinin yazılı başvurusundan başlayarak tahsis sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçen sürecin usulü ve süreleri belirlenmiş, böylece; tahsis taleplerinin uzun süre askıda kalması önlenmiş, talep sahibine hak sahipliği konusunda bir an önce karar vermesi zorunluluğu getirilmiştir.

Tahsis talebinde bulunan gerçek ve tüzel kişinin başvurusu üzerine, yönetim kurulunca tahsis kararı verilmiş olması, tahsis yapıldığı anlamına gelmez. Hukuken geçerli bir tahsisten bahsedebilmek için; tahsis talebinin uygun bulunduğuna ilişkin OSB yönetim kurulu kararının katılımcı olmak isteyen kişiye tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde taraflar arasında “arsa tahsis sözleşmesi” düzenlenmiş olması gerekir.

Arsa tahsisi, taraflar arasında tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla geçerlilik kazanır. Tahsis sözleşmesiyle yatırım yeri olarak katılımcıya/girişimciye yapılan arsa tahsisinin nihai amacı, mevzuatta öngörülen şartlar gerçekleştiğinde tahsis hakkı konusu arsanın mülkiyet hakkının katılımcıya geçmesidir. Arsa tahsis hakkı, mülkiyetten doğan tasarruf yetkisi hariç, hak sahibine malik olmadan imarlı parsel için proje yaptırma, yapı ruhsatı alma, tesis kurma ve üretimde bulunma vb. birçok hak ve yetkiyi vermektedir. OSB’lerde tahsis hakkının konusunu, OSB imar planları ile tespit edilen arsa vasıflı parseller oluşturur. Tahsisi yapılacak parseller; OSB imar planına göre, sanayi alanı ile hizmet ve destek alanı olarak ayrılan yerlerde bulunan arsa vasıflı parsellerdir. Tahsis hakkının diğer bir en önemli sonucu; OSB’de yatırım yapmak isteyen gerçek ve tüzel kişilere arsa tahsisi yapılmasıyla, bu kişilerin katılımcı olma sıfatını kazanmış olmalarıdır. Müteakip yazıda, tahsis hakkının hukuki niteliği ve sona ermesi inceleme konusu yapılacaktır.