Kentsel Dönüşüm: Hukuki Boyutlar ve Süreç Yönetimi
Kentsel dönüşüm, günümüzde birçok şehirde yaşanan büyük sorunların çözümü olarak öne çıkmaktadır. Bu süreç, sadece fiziki yapıların yenilenmesiyle değil, aynı zamanda hukuki anlaşmazlıkların çözülmesiyle de doğrudan bağlantılıdır. Özellikle depremler sonrası, İstanbul gibi megakentlerde riskli yapıların dönüşümünün önemi bir kez daha gözler önüne serilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Rolü
Kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biri, hukuki destek almaktır. Avukatlar, bu süreçte müteahhitlerle yapılan sözleşmelerin denetlenmesi ve hak sahiplerinin korunması adına kritik bir rol üstlenir. Hukuki danışmanlık, yalnızca sözleşme aşamasında değil, aynı zamanda anlaşmazlıkların çözümünde de büyük bir katkı sağlar. Bu nedenle, dönüşüm sürecine girmeden önce mutlaka uzman bir avukattan destek almak gerekmektedir.
Yarısı Bizden Kampanyası ve Fırsatlar
“Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında sağlanan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi desteği, kentsel dönüşüm sürecini daha cazip hale getirmektedir. Ancak, bu desteklerin etkili bir şekilde kullanılması için öncelikle doğru bir planlama yapmak ve uzman kişilerle çalışmak gerekmektedir. Sözleşme yapılmadan önce temel konularda müteahhit ile mutabakat sağlamak, sürecin sağlıklı ilerlemesi adına son derece önemlidir.
Arsa Payları ve Anlaşma Süreci
Kentsel dönüşümde, binadaki arsa paylarının %51’ini temsil eden daire sahiplerinin anlaşması durumunda dönüşüm işlemleri başlatılabilir. Bu noktada, anlaşmaya katılmayan daire sahipleri için de önemli düzenlemeler bulunmaktadır. Örneğin, eğer 8 daire anlaşmış, ancak 2 daire katılmamışsa, bu muhalif kişilerin daireleri belediyeler tarafından 3. kişilere satılarak dönüşüm süreci devam ettirilebilir. Bu tür durumlarda, devlet, maliklere yardımcı olarak anlaşmayan payların satışını organize edebilir.
Riskli Binalar ve Kamulaştırma Süreci
Eğer bir bina riskli olarak tespit edilirse, maliklerin %51’i anlaşamazsa, Bakanlık veya TOKİ tarafından acele kamulaştırma işlemi yapılabilir. Bu durum, riskli yapıların hızla yıkılıp yeniden inşa edilmesi için kritik bir süreçtir. Ayrıca, bina yıkılmadan önce maliklerin tebligat alması ve 30 gün içinde karar vermeleri gerekmektedir. Eğer bu süre zarfında anlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma süreci devreye girecektir.
Kentsel Dönüşümde Hukuki Problemler
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuki problemlerden biri, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan şartlar dayatmasıdır. Bu durum, mülkiyet hakkı açısından ciddi sorunlar yaratmaktadır. Özellikle, arsa paylarının dağılımı ve dönüşüm sürecinde yaşanan anlaşmazlıklar, mahkemelere taşınan pek çok davanın ana sebebidir. Vatandaşların, arsa payı düzeltme davası açma hakkına sahip olduklarını bilmeleri önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Projeleri
Kat karşılığı inşaat projelerinde, müteahhit tarafından sunulan sözleşmeler genellikle arsa sahiplerini korumamakta ve onların aleyhine düzenlenmektedir. Arsa sahipleri, çoğu zaman bu sözleşmeleri dikkatlice okumadan imzalamaktadır. Bu nedenle, inşaat ruhsatının ne zaman alınacağı, inşaatın tamamlanma süresi gibi önemli unsurların sözleşmelere dahil edilmesi gerekmektedir. Aksi halde, arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatın zamanında bitirmesi konusunda zorlayıcı bir etkisi kalmayacaktır.
Sonuç Olarak
Kentsel dönüşüm süreci, çok yönlü bir yapı olarak karşımıza çıkmaktadır. Hukuki boyutları, anlaşmazlıkları ve süreç yönetimi, bu dönüşümün başarısı için kritik öneme sahiptir. Bu bağlamda, uzman avukatlarla çalışmak, doğru sözleşmeler hazırlamak ve süreci dikkatlice yönetmek, dönüşüm sürecinin sağlıklı bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır. Kentsel dönüşüm, yalnızca fiziksel yapıların yenilenmesi değil, aynı zamanda toplumsal yapının da güçlendirilmesi anlamına gelmektedir.
